Zdroj: Building World (2/2022)
Autoři: Ondřej Majer, Oliver Benda
Trh nemovitostí na Slovensku zažívá v posledních letech neustálý růst cen, který zejména v posledním období dosahuje nevídané výše. Jen pro ilustraci, průměrná cena nemovitostí pro bydlení stoupla v posledním čtvrtletí 2021 meziročně o 22,1 %, přičemž ceny domů meziročně vzrostly dokonce o 31,5 %.
Jako důvody růstu cen se často zmiňují nízké úrokové sazby hypoték či zdražování stavebních materiálů a energií. Za hlavní příčinu však podle expertů lze považovat nedostatečnou nabídku nových nemovitostí, která nedokáže reagovat na poptávku.
Ve své poslední zprávě o ekonomickém a měnovém vývoji Národní banka Slovenska konstatovala, že ceny nemovitostí se dostaly do vysokého rizika korekce. Stát se proto snaží tento problém řešit a přichází s návrhy, jak posílit nabídku nových rezidenčních nemovitostí.
Kromě výstavby nájemních bytů má být jedním ze způsobů řešení nedostatečné nabídky bytů na Slovensku i přijetí nového stavebního zákona. Ten má přinést zásadní zrychlení a zefektivnění stavebních řízení, a tím zvýšit počet nových stavebních projektů, resp. urychlit jejich přísun na trh. Nový stavební zákon sestávající se ze dvou samostatných zákonů o územním plánování a výstavbě již byl schválen slovenským parlamentem a podepsán prezidentkou, nová legislativa tak s účinností od 1. dubna 2024 nahradí stavební zákon z roku 1976.
Nový stavební zákon je odpovědí zákonodárce na dlouhodobě vytýkanou neúměrnou délku a netransparentnost stavebních řízení na Slovensku. V mezinárodním žebříčku Doing Business měřícím zejména délku či složitost získávání stavebních povolení obsadilo Slovensko nelichotivou 146. příčku a dopadlo tak hůře než mnohé rozvojové země.
Zkostnatělost stavebních řízení přitom není jen problémem negativně ovlivňujícím dostupnost bydlení, ale také překážkou rozvoje slovenského trhu komerčních nemovitostí. Na neodůvodněně komplikované a zdlouhavé procesy na stavebních úřadech si stěžují i naši klienti působící v oblasti developmentu kancelářských budov či logistických parků.
V současnosti je na Slovensku před zahájením stavby nutné získat ve dvou samostatných řízeních územní rozhodnutí a následně stavební povolení, přičemž u určitých druhů větších staveb musí získání územního rozhodnutí předcházet i posouzení vlivu stavby na životní prostředí v tzv. řízení EIA.
Všechna tato řízení budou podle nového zákona sloučena do jednoho řízení, v němž stavební úřad po splnění podmínek vydá rozhodnutí o povolení stavby. Na jeho základě následně projektant vypracuje podrobný projekt stavby, který musí stavební úřad ještě před zahájením výstavby ověřit. Pro jednoduché stavby (např. rodinné domy) se však ověření projektu stavby stavebním úřadem nebude vyžadovat, a s jejich realizací tak bude možné začít ihned po vydání rozhodnutí o povolení stavby.
Stavební řízení na Slovensku bude dále nově do velké míry v režii projektanta, který je sám povinen projednat připomínky samospráv, dotčených orgánů a účastníků řízení (např. sousedů) a vypořádat se s nimi. Na základě projednání jednotlivých stanovisek vypracuje projektant následně zprávu, která bude sloužit jako podklad pro rozhodnutí stavebního úřadu. Stavební úřad tak má mít spíše kontrolní funkci a jeho úkolem bude zejména odstraňování rozporů mezi předloženým stavebním záměrem a připomínkami dotčených osob, které nevyřešil projektant.
Další důležitou změnou je ustanovení fikce souhlasu osob oprávněných vyjadřovat se ke stavebnímu záměru (zejména samospráv, dotčených orgánů a sousedů) v případě zmeškání lhůty pro zaslání jejich stanoviska. Tyto osoby budou muset své připomínky poslat ve lhůtě stanovené zákonem (obecně 30 dní), v opačném případě se bude mít za to, že žádné připomínky nemají, a stavba bude moci být povolena.
Modernizaci a zrychlení stavebních řízení chce nový zákon dosáhnout rozsáhlou digitalizací všech stupňů řízení. Všechny procesy v rámci povolování staveb by měly nově probíhat elektronicky prostřednictvím nově zřízeného informačního systému.
Zásadní změnu kromě toho přinese i přesun výkonu pravomoci stavebního úřadu ze samospráv na stát. Zřízen bude nový centrální Úřad pro územní plánování a výstavbu, přičemž pravomoc dosavadních stavebních úřadů obcí přejde na pracoviště nového státního úřadu.
Za pozornost stojí kromě toho i znemožnění dodatečné legalizace tzn. černých staveb (tedy staveb postavených bez povolení), které nebudou nově moci být zkolaudovány ani napojeny na sítě. Nový zákon by také měl usnadnit úřední nařízení odstranění černé stavby. Pohledávku stavebního úřadu na náklady spojené s odstraněním stavby bude zajišťovat zástavní právo k dotknuté nemovitosti, přičemž bez uspokojení této pohledávky nebude možné danou nemovitost převést na jinou osobu.
Z komparativního pohledu lze konstatovat, že schválené změny stojí na stejných základních principech jako nový stavební zákon v České republice, kterým se tvůrci slovenského zákona pravděpodobně v mnoha ohledech inspirovali.
Ve veřejné diskusi k novému stavebnímu zákonu obecně panovala shoda, že záměr zákonodárce zrychlit a zjednodušit stavební řízení lze vnímat pozitivně a nová právní úprava stavebních řízení by měla skutečně odstranit mnohé zbytečné překážky či podmínky, které dnes proces povolení stavby bezdůvodně protahují. Přesto byl nový zákon od počátku podrobován i rozsáhlé kritice odborné veřejnosti, nevládních organizací či samospráv.
Původní verze zákona podle kritiků působily v mnoha ohledech nedotaženě, což by mohlo vést k nejasnostem při jeho budoucí aplikaci, nebo případně až příliš drasticky zasahovaly do zažitých principů správních řízení na Slovensku. Jako potenciální problém bylo uváděno například přenesení výkonu funkce stavebních úřadů na subjekty, které k tomu nejsou odborně nebo kapacitně způsobilé, jako památkové úřady či orgány ochrany životního prostředí.
Kritizováno bylo i silné postavení projektanta v novém stavebním řízení. Podle kritiků lze totiž očekávat, že projektant jako osoba placená stavebníkem bude vždy jednat zejména v jeho zájmu, v důsledku čehož může být porušen princip nestrannosti veřejné správy.
Některé subjekty dále vyjadřovaly obavy, zda k urychlení řízení v určitých případech nebude docházet na úkor samospráv, sousedů nebo i principů ochrany životního prostředí. Samosprávám se zejména nezamlouvalo, že předmětná legislativní změna jim odebírá pravomoc vykonávat funkci stavebních úřadů a regulovat tak výstavbu na svém území.
Podle medializovaných informací se zákonodárce s relevantními připomínkami úřadů, samospráv a nevládních organizací ve schváleném znění zákona vypořádal jen zčásti. Vyhověno bylo například památkovým úřadům, které nakonec nebudou mít na starosti povolování staveb. Povolovat a kolaudovat stavby s vlivem na životní prostředí však nadále mají orgány životního prostředí, které s těmito činnostmi dosud neměly žádné zkušenosti. Ponechány byly i původně navrhované rozsáhlé pravomoci projektanta.
Ani schválená verze slovenského zákona tak zcela nerozptyluje pochybnosti, zda budou v povolovacích procesech rozhodovat vždy úřady, které jsou dostatečně kvantitativní i kvalitativně vybaveny pro zajištění odborného a rychlého posouzení souladu staveb s právními předpisy, nebo zda bude při povolování dostatečně zajištěna nestrannost veřejné správy.
Přes zmíněné nedostatky pevně věříme, že nový zákon alespoň částečně přispěje k rychlejší výstavbě a tím i zvětšení nabídky nových rezidenčních (ale i komerčních) nemovitostí. Zda se tyto předpoklady přetaví do reality, ukáže budoucnost.
Bez ohledu na očekávané pozitivní dopady na trh s nemovitostmi je však nepochybné, že nový stavební zákon vnese do slovenského realitního prostředí určitý element nejistoty vyplývající z radikální změny procesů povolování staveb, které na slovenském území více či méně beze změn fungovaly od sedmdesátých let minulého století. Zejména v období bezprostředně po nabytí účinnosti nové právní úpravy budou vznikat aplikační problémy, které vyřeší až praxe nebo, v nejhorším případě, dodatečná změna zákona.
Radka Rainová
