Zdroj: BUILDING WORLD magazine (červen 2020)
Autoři: Lukáš Syrový, Josef Adam
Dne 1. března 2020 byly v České republice potvrzeny první případy nákazy onemocněním COVID-19. Tato skutečnost odstartovala sérii restriktivních opatření, jejichž dopad se projevil v podstatě v každé sféře společnosti, nemovitostní trh nevyjímaje. Jak se situace spojená s pandemií koronaviru SARS-CoV-2 může promítat do závazkových vztahů s nemovitostním prvkem?
Občanský zákoník účinný od roku 2014 upravuje tzv. „hardship“, tj. změnu okolností odůvodňující spravedlivou změnu trvající smlouvy. Jestliže každou smlouvu obecně charakterizuje její závaznost a nemožnost ji změnit bez souhlasu druhé smluvní strany, tak právě změna okolností může představovat výjimku z tohoto pravidla. Důsledkem změny okolností může být omluvitelné prodlení, změna obsahu smlouvy a v některých případech i její ukončení.
Mezi podstatné změny okolností literatura zahrnuje i epidemie a karantény. Domníváme se proto, že za podstatnou změnu okolností, ze kterých strany před uzavřením jednotlivých smluv vycházely, může být považována i stávající situace v souvislosti s koronavirem. Bude však vždy záležet na konkrétních okolnostech, vymezení účelu smlouvy a dalších ujednáních v předmětné smlouvě.
Ze zákona platí, že změna okolností musí být natolik zásadní, aby založila v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr. Naopak pouze skutečnost, že plnění dle smlouvy se stalo obtížnějším, nezbavuje stranu povinnosti dluh splnit. Výhrada tohoto typu zároveň nekryje takovou změnu poměrů, jež byla vyvolána prostým vývojem ekonomiky a trhu, nebo která pojmově spadá do okruhu tzv. běžného podnikatelského rizika. V konkrétních případech tak bude vyvstávat otázka, zda dopad do smluvního vztahu je zapříčiněn přímo opatřeními vůči koronaviru, či pouze obecným poklesem ekonomické aktivity, kdy aplikace ustanovení týkajících se podstatné změny okolností může být sporná. V tomto ohledu je rovněž důležité poukázat na obtížné prokázání konkrétní příčiny nastalé nerovnováhy stran.
Trendem posledních let bylo obecné vylučování ustanovení týkajících se změny okolností. Limity takových smluvních ustanovení lze spatřovat v ujednáních v neprospěch slabší strany (zejm. spotřebitele), která mohou být považována za nicotná či neplatná. Objevují se i názory, které zpochybňují, zda generální vyloučení ustanovení o změně okolností může být považováno za řádné převzetí rizika změny okolností a vyvolávat tak kýžených účinků – tj. nemožnost stran/y domáhat se změny smluvních ujednání pro podstatnou změnu okolností.
Nájemní trh, zejména v oblasti komerčních retailových prostor, obdržel tvrdou ránu hned v počátku pandemie. Není proto divu, že se v nájemních vztazích (zejména ve vztahu k výši nájemného) stalo ustanovení podstatná změna okolností často skloňovaným spojením.
S odkazem na princip clausula rebus sic stantibus (za předpokladu, že věci zůstanou, jak jsou) lze dovodit, že změna okolností je mlčky ujednána v každé smlouvě - ustanovení stávajícího občanského zákoníku týkající se podstatné změny okolností tak mohou být uplatněna i na nájemní smlouvy uzavřené před jeho účinností.
Dopad pandemie koronaviru do nájemních vztahů byl zřetelný zejména s ohledem na vládní opatření zakazující maloobchodní prodej a prodej služeb v provozovnách. Vládní opatření se však dotkla i těch nájemců, jejichž provozovny nebyly ze zákona uzavřeny, nicméně zaznamenaly značný ekonomický pokles s ohledem na omezení volného pohybu osob.
Nastalá situace vyvolává otázky, kdo v konečném důsledku nese riziko výpadku výnosů plynoucí z této mimořádné události. Ne každá nájemní smlouva představuje úplné ujednání smluvních stran, které vylučuje použití obecné úpravy obsažené v občanském zákoníku. K obsahu smlouvy tak může přistoupit úprava, která dovoluje obnovit jednání o obsahu smlouvy z důvodů podstatné změny okolností, požadovat slevu z nájemného, nebo dokonce nájemní smlouvu vypovědět.
Mimořádná doba přinesla i zásadně jiný pohled na výklad práva. V oblasti nájemného bylo mimo jiné diskutováno, zda nemožnost užívat řádně předmět nájmu z důvodu krizového opatření vlády je možné považovat za rušení v užívání věci třetí osobou. Důsledkem takové úvahy by byl nárok nájemce na přiměřenou slevu z nájemného. Ačkoliv předmětné ustanovení je inspirováno všeobecným zákoníkem občanským (tzv. ABGB), dle kterého sleva z nájemného či jeho prominutí byly výslovně zakotveny pro nemožnost užívání z důvodu nákazy, těžko předvídat, jak by takový výklad práva posoudil soud v případě občanskoprávního sporu.
Za účelem ochrany nájemců jako slabší strany nájemních vztahů byl přijat zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů pandemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Ačkoliv byly původně diskutovány různé podoby tohoto zákona (a to včetně odkladu plateb nájemného), nakonec je reálně jediným projevem tohoto zákona skutečnost, že pronajímatel není oprávněn dát nájemci výpověď pro neuhrazení nájemného, s nímž se v období 12. 3. 2020 až 30. 6. 2020 ocitl v prodlení. Za odklad jej však rozhodně nelze považovat, když jiná práva pronajímatele plynoucí z prodlení nájemce zůstávají zachována, a to včetně práva nájemní smlouvu vypovědět z jiných důvodů, práva čerpat finanční prostředky z jistoty/bankovní záruky a práva pronajímatele na uplatnění nároku na úhradu smluvní pokuty či úroku z prodlení.
Další finanční pomoc podnikatelům má pak zajistit dotační program státu „COVID – nájemné“, představující participaci státu a pronajímatele na ztrátě nájemců stižených nuceným uzavřením provozoven.
Zvláštní pozornost si v dnešní době žádá i otázka, zda nastalou mimořádnou situaci v podobě pandemie koronaviru lze považovat za vyšší moc či nikoliv. Smyslem institutu vyšší moci je dle českého právního řádu ochránit povinnou stranu před povinností nahrazovat druhé straně škodu za situace, kdy nemůže splnit svoji smluvní povinnost pro nepředvídatelnou a nepřekonatelnou překážku, která vznikla mimo její vůli a kontrolu. Přestože smlouva může obsahovat širší vymezení vyšší moci, nemusí naplnění jejich podmínek mít vliv na povinnost hradit smluvní pokuty nebo na případné právo druhé strany ukončit smlouvu výpovědí nebo odstoupením.
Instituty vyšší moci i změny okolností se dotýkají nejednoho závazkového vztahu. Jejich aspekt se může projevit ve smlouvách o dílo, budoucích smlouvách kupních i nájemních či dohodách o společném záměru.
Pandemie koronaviru se v podstatě bezprostředně negativně promítla do stability nájemních vztahů. Z dlouhodobého hlediska lze očekávat její dopad rovněž do dalších závazkových vztahů a oblastí nemovitostního trhu. Pouze čas pak ukáže, jak a zda se nemovitostní trh vrátí do „před-pandemických“ kolejí.
Radka Rainová
