Zdroj: Finmag (červen/červenec 2021)
Autor: Lukáš Syrový
Z dlouhodobého hlediska nemovitosti představují jistotu zhodnocení. Dnešní možnosti investování na realitním trhu jsou pestré. Příležitost si můžete vybírat podle výnosu, míry zapojení či souvisejícího investorského rizika.
Klasickou cestou investování do realit je koupě bytu a jeho pronajímání. Češi jsou sice fanoušci do bydlení ve vlastním, ale rostoucí ceny nových i starších bytů v kombinaci s nutností složit 15 až 20 procent kupní ceny z vlastních prostředků nepochybně povedou spíš k tomu, že se bude zvětšovat podíl bydlení v nájmu. A přestože loňský rok ovlivnila pandemie, ceny bytů si meziročně přičetly přibližně 12 procent. Spolu s ročním výnosem z nájemného kolem pěti procent je to pořád zajímavá investice.
Ovšem když kupujete byt na hypotéku, berete na sebe závazek, že ji budete schopni pravidelně splácet. A kromě značné finanční investice vyžaduje taková koupě i investici osobní: majitel musí vybrat vhodnou nemovitost a potom nemenší péči věnovat hledání a výběru vhodného nájemce, zajišťovat údržbu a provoz nemovitosti.
Méně tradiční, ale už dobře zavedené je investování do nemovitostních fondů. Ty představují celkem konzervativní strategii s minimem starostí: investor sám neřeší výběr nemovitosti a nestará se ani o případné nájemce, jen pravidelně vkládá určitou částku do fondu.
V případě náhlé potřeby peněz lze z fondu rychle vystoupit (zpravidla během týdne), výnos je na druhou stranu nižší než u investičních nemovitostí. Investora může také překvapit, že v průběhu doby může cena zakoupeného cenného papíru i klesat pod investovanou hodnotu. U fondů se tak vyplatí dlouhodobější investice v horizontu sedmi až deseti let, na kterém slibuje i poměrně výhodný zisk.
Za investici do nemovitostí se považuje i nákup dluhopisů účelově vázaných na nějaký nemovitostní projekt. Investor se v tomto případě osobně neangažuje, ale předpokládá se, že umí vyhodnotit riziko možného neúspěchu. Pak je zpravidla taková investice vyvážena vyšším výnosem.
Investor by ale neměl opomenout, že poskytnutí finančních prostředků formou dluhopisů se váže na určité časové období. Dostat se během něj ke svým penězům tedy nelze: jednoduše nejsou likvidní.
Objevují se i alternativní cesty. Někteří investoři se začali spojovat pod vedením realitních kanceláří a zakládají bytová družstva, která vykupují celé bytové domy. Ty zrekonstruují a pronajímají.
Z pohledu financování je dlužníkem družstvo a jeho členové splácejí takzvanou anuitu. Splátku přitom financují z podnájmu družstevního bytu. Tato forma investice umožňuje s menším vstupním kapitálem dosáhnout na atraktivnější nemovitosti v centrech velkých měst.
Na trhu se objevují i nové produkty specializovaných realitních kanceláří. Ty pro své klienty zajišťují výběr vhodné investiční nemovitosti, její financování i pronájem. Někdy na sebe dokonce berou i riziko, že nemovitost zůstane nějakou dobu neobsazená, tím, že si nemovitost samy pronajmou. Výnos z pronájmu pak zpravidla investují do dalších nákupů podle zvoleného investičního cíle.
Radka Rainová
